房地产走向2.0时代拍地盖楼难以为继租赁被看好

中国经济周刊 [微博] 2017-05-04 08:52
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今年3到4月全国各地密集出台了一系列楼市调控政策据不完全统计截至目前全国40余个城市出台了各种房地产调控政策涉及信贷购房资质土地供应市场监管等多个方面

2016年中央经济工作会议强调房?#37038;?#29992;来住的不是用来炒的综?#26174;?#29992;金融土地财税投资立法等手段加快研究建立符合国情?#35270;?#24066;场规律的基础性制度和长效机制

调控之?#35780;?#38662;万钧房地产企?#21040;?#22914;何应对会否影响其发展模式纷纷宣称战略转型的房企新方向?#21152;心?#20123;

热点城市?#21450;?#22721;江山

在本轮调控潮中土地供应侧的差异化供地策略被认为是放出了大招4月6日住房城乡建设部和国土资源部发布了关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知要求各地土地供应节奏与去库存状况挂?#22330;?#20379;给侧与需求端双管齐下可以看出政策制定层面对遏制房价上涨的决心

4月17日全国城市地价动态监测组发布数据显示截至3月31日第一季度全国105个主要监测城市土地供应面积3.69万公顷供应量环比减少50.45%同比下降4.22%不过从各类城市情况来看住宅用地供应量一二线城市同比增加明显一线城?#24615;?#24133;超过50%三线城市微幅下降

从20个热点城市土地供应来看住宅用地供应同比也出现大幅上涨涨幅超过30%总体而言住宅用地供应数量与结构变化符合分类调控的指导思想环比方面各类用地供应均出现环比下降符合土地供应的时序特征

这会否影响房地产企业调整拿地策略

新城控股副总裁欧阳捷向中国经济周刊记者介绍龙头房企还在快速扩张现在房企的拿地策略还是偏向于两个方面一个方面是偏向于一二线城市毕竟一二线城市是市场的主力欧阳捷表示按照中国指数研究院的数据东部11个省份总销售额达到72331亿元其中25个销售额超过400亿元的城市合计销售额就达到38145亿元占比高达53%也就是说只要布局这25个城市就可获得东部地区的半壁江山

全国有42个商品住宅销售额超过400亿元的城市东部地区以一二线城市为主中西部地区以省会城市为主都是人口黑?#30784;?欧阳捷表示这些城市吸引了大量的人口和需求占据全国市场份额的56.1%这42个城市就占据了市场份额的?#35805;?#22810;其他城市还要去吗他直言

快进快出时代不再

2016年房价涨幅再创新高受益于此许多房企的?#23548;?#21516;比好转2016年1至9月房价逐步迈向顶峰10月之后在一二线城市出台限购限贷?#38381;?#31574;三四线城市加入调控行列的情况下价格还是在高位运行有数据显示2016年1至11月份全国商品房?#23665;?#22343;价7546元/平方米同比增长10.6%

我的判断是房地产越来越接近高峰位置?#20063;?#35748;为后面还有太多机会去执行财政的宽松政策4月23日?#36866;?#38598;团董事长田明公开表示在他看来中国房地产正在从1.0时代过渡到2.0时代

田明认为在房地产的1.0时代开发商可以用很少的钱买一块地通过抵押贷款和预售获取现金流部分资金开发项目部分资金再去做其他项目万科就是通过几百个这样的模式造就了成功拍地盖楼快进快出他表示这种模式已经难以为继目前沿海发达地区拍地成本非常高地产商必须要走向2.0时代向金融化和专业分工转型

土地仍然是开发企业重要的生产资料但是?#30475;?#20381;靠土地生长的模式到底了优客工场创始人毛大庆对中国经济周刊记者表示对开发商来说土地和资产的重要性将会?#25112;?#22343;衡开发商也将慢慢转型从开发转为持有资产再从持有资产转为运营资产在他看来未来两年房地产企?#23548;?#20013;度将进一步增加开发商数量减少但不会告别土地开发模式

土地是财富之?#28014;?#24320;发商需要土地但大家疯狂抢地政府拼命经营土地的时代过去了田明对中国经济周刊记者表示一旦物业税房产税开征后持有大量物业和土地的成本非常高他举例称美国许多森?#36136;?#30001;私人捐给政府这背后除了高尚的情操外还有缴不起税的因素

毛大庆楼盘亦表示对住宅土地使用权到期问题的处置是重大?#27597;P?#26410;来持有房屋的成本可能增高有房子但可能缴不起税到时候捐都来不及

多元化转?#32479;?#39640;频词

在建业地产董事长胡葆森看来过去20多年里房地产一直是国民经济的支柱产业目前中国城镇化刚发展到中期以河南为例其城镇化水平远落后于沿海地区其今后的城镇化进程还需要15至20年时间在未来10至15年内中国房地产行业还大有可为

谈及未来房地产行业发展趋势胡葆森认为一方面是市场份额不断集中去年年底中国百强房企所占的全国市场份额已经增长至40%预计5年内这个数字将达到60%以上另一方面是传统开发商逐渐向综合新型生活方式服务商转型5年后?#25945;?#22411;和生态型房企将越来越多

万达集团?#26174;?#22312;?#30340;?#25552;出转型万达2016年年报显示2016年万达集?#27431;?#21153;业收入占比55%历史上首次超过地产

此前在接受中国经济周刊记者专访时王健林提到了万达海外收购布局与万达转型之间的关系王健林表示万达自2012年开?#32487;?#20986;转型但?#23548;适?#26045;转型主要在这一两年之间这是万达的第四次转型

过去万达经历了从地区企业成为全国企业再从地产企业成为综合企业的转变现在其主要目标已经成为从中国企业转向跨国企业这个目标更大我们提出要逐渐去地产化还有其他很多要素王健林说

近年来开发商多元化转型已经成为高频词文化地产特色小镇养?#19979;?#28216;等似乎都成为了房地产开发的下一个方向

谈及当前深受?#30340;k放?#30340;特色小镇业务胡葆森坦言目前?#21040;?#20851;于特色小镇的话题有点过热

地产商做小镇大概有两种心态其一还是为了拿地用做小镇的?#25293;?#22280;地其二是希望作为规模式战略转型的一部分对上市公司来讲做十个八个小镇没有意义从转型上思考这个问题才有意义比如小镇的经营模式投资模式能否创新他说

租赁共享经济被看好

本轮调控的一个亮点是房地产中介被戴上了紧箍咒3月23日?#26412;?#27004;盘市住建委召集链家等?#26412;?#24066;十大中介机构负责人进行集体?#32487;?#20027;旨在于规范中介机构的行为落实正在实施的楼市调控新政3月29日住建部要求各地?#20013;?#25972;顿房地产市场秩序重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房?#30784;?#25805;纵市场价格等三类违法违规行为

同一时期地产中介龙头链家集团也迎来了新股东

4月19日万科称将以30亿元认购链家股份理由是看好链家的发展空间早在3个月前的1月9日融创中国即发布公告称其间接全资附属公司融创房地产增资26亿元获得链家6.25%的股权

中国房地产经过30年发展到了一个关键的节点不能再这么疯狂地挖掘房地产带来的价值世界上没有一个伟大的国家是建立在房地产增值之上链家董事长左晖直言在他看来未来中国会开启去房地产化?#32972;?#27969;行业的发展应该更多依赖于盘活存量

这或许一定程度上解释了融?#30784;?#19975;科入股链家背后的逻辑

在左晖看来房地产租赁市场仍然大有可为他列举数据称目前中国租房市场体量仍然很小城市一年的租金规模约1万亿元相比于近17万元不动产交易规模差距非常大而美国租金规模相当于人民币近3.5万亿元因此左晖预计未来10年中国整个租金规模可能会从1万亿元升至3万亿元与此同时中国机构化的租赁占比非常低仅不到2%日本则达到80%美国也有30%

如今房地产的存量资产有200万亿元人民币的规模而全国的流通率大概2%都不到怎么把200亿平方米的存量住宅通过各种手段推进流通将对房地产供给侧?#27597;?#20135;生比较明显的影响左晖直言大力发展租赁市场购租并举可以在建立房地产市场发展的长效机制方面起到关键的作用让租房成为?#29992;?#26032;的居住方式

毛大庆则认为当前全球处于技术革新的新风口将带来经济结构的变革房地产企业也必然面临何去何从?#38590;?#25321;在他看来互联网颠覆了社会生产资料和生产要素的整合未来共享经济将表现出?#30475;?#30340;生命力使用者未必对产权有?#30475;?#30340;诉求但是对使用权有很大的诉求会产生很多将使用权进行的业务共享办公共享剧场等模式因契合用户需求而充满发展潜力

(中国经济周刊)

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