商改租实施细则未明朗 收益?#23454;?#24320;发商仍观望

中国经济周刊 [微博] 银昕2017-09-08 07:02
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商改租新鲜出炉商改住有救了

商改租实施细则未明朗收益?#23454;͡?#36164;金回流慢开发商仍在观望

文章导读 如今在京沪两地奄奄一息的商改住?#20445;?#20284;乎在租赁市场上找到了以商改租形态复活的政策依据亚豪机构市场总监郭毅对中国经济周刊记者分析称此前上海市在一些商办类项目的地块规划上存在欠妥的情况导致商办类项目在该区域没有需求而无?#23435;式}?#24320;发商只得转而开发类住宅?#20445;?#25919;府不能完全将此后果抛向市场提出商改租也算是政府承担起部分责任为此类地块寻找一个出路

万科旗下一些在建的商业办公项?#30475;?#21069;与我们联系不多最近不少产品经理密集地找上门来寻求与泊寓的结合点?#21271;?#20140;泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉中国经济周刊记者近一个月以?#27492;?#32463;常被万科旗下商办类项目经理?#25353;?#25605;?#20445;?#23613;管泊寓所在的长租行业已被万科视为优先发展方向但她还是有突然被重视的感觉

这都源于近日多个城市出台的有关?#24066;?#23558;商业用房等按规定改建为租赁住房即商改租的文件

?#24066;?#21830;改租的提法始于广州7月17日广州市政府办公厅印发广州市加快发展住房租赁市场工作方?#28014;P?#20294;彼时舆论聚焦于租购同权?#20445;?#20854;实该文件同时提出了商改租?#20445;市?#23558;商业用房等按规定改造成租赁住房经规划行政主管部门批准改建后的住房土地使用年限不变调整后用水用电用气价格按照?#29992;?#26631;准执行随后上海南京?#22836;?#23665;等地也发文?#24066;?#21830;改租

自上海和北京两地分别于今年1月7日和3月26日出台针对商业办公类项目的调控政策以来两地的商办类项目销售量?#24444;?#19979;滑以北京为例?#24615;?#22320;产统计数据显示2016年全年商办类项目供应?#36164;?#20026;63619套成交82805套成交面积724.64万平方米成交金额2147.03亿元随着3·26新政施行2017年上半年商办类新增供应?#36164;?#20165;为15109套新增供应面积为122.27万平方米成交?#36164;?#21017;是16821套成交面积仅177.75万平方米这被?#21040;?#31216;为断?#29575;?#19979;跌

如今在京沪两地奄奄一息的商改住?#20445;?#20284;乎在租赁市场上找到了以商改租形态复活的政策依据亚豪机构市场总监郭毅对中国经济周刊记者分析称此前上海市在一些商办类项目的地块规划上存在欠妥的情况导致商办类项目在该区域没有需求而无?#23435;式}?#24320;发商只得转而开发类住宅?#20445;?#25919;府不能完全将此后果抛向市场提出商改租也算是政府承担起部分责任为此类地块寻找一个出路

商改租不是想改就能改

值得注意的是此前京沪两地对商改住的调控政策集中于个人买卖一端而截至目前各地发布的商改租?#38381;?#31574;则都针对开发商商改租是对企业而言的商办类项目的开发商可以将旗下物业转为自持然后向住宅方向进行改造郭毅分析说

企业行为?#31080;?#21463;到政府监管而就目前已经出台商改租?#38381;?#31574;的广州上海佛山和南京来说其用语都十分谨慎除要满足采光通风和消防等各类要求外改建行为需向有关部门申请其中南京的相关政策明确规定开发企业提出商改租申请后需报属地区政府(园区管委会)和市相关主管部门初核经评估后区域内商业商务办公总量确实过剩的情况下才予批准广州也称改建行为需得到政府批准

而目前市场上所谓的商业办公类项目主要有两类真正用于办公用途的真商办实际开发过程中改建为居住用途的类住宅类住宅较容易向商改租方向改建而要改造真正用于办公的商办项目在开发商眼中很?#24515;讯取?/p>

北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉中国经济周刊记者以此次提出商改租的上海为例该市消防部门对写字楼和?#39057;?#31561;真商办项目改造?#21024;?#20303;功能有明确的限制若后续没有消防机关的政策松动改造很难成行今年上半年发生过由商办类项目改造成住宅用途时的消防恶性事件我认为短期内松动不太现实

金羽补充说真商办中大型商场和点式写字楼由于纵深过大采光条件有限也不适合改造?#21024;?#20303;用途的住宅此外南京提出的闲置和低效利用的国有厂房的改造?#35759;?#30456;比于真商办更大一些并且国家政策在产权性质问题上也有诸多对改造其用途的限制她透露泊寓暂?#20063;?#20250;考虑寻找将?#29616;?#21378;房改造成长租公寓的可能

?#24615;?#22320;产研究院首席研究?#38381;?#22823;伟则直接指出真商办也不适合改造成住宅写字楼大多数是过道设计没有足够的空间把厨房和厕所等居住设施加进去

商改租未必是最优选择

在一些人将商改租视为商改住的出路时也有人对此并不看好

张大伟对记者分析说他对在建商办类项目的开发商的建议是在目前租售比只有1%2%的背景下若想实现资金的迅速回流在上海北京这两个对商办类项目进行限购的城市中不如顺势将类住宅改为真商办?#20445;?#25913;成真商办之后即便大幅?#23548;P?#20063;?#20173;?%2%租售比的条件下通过商改租来回流资金要?#31185;?#24471;多

商改租的前提是开发商必须长期将资产锁定在自己手中先自持再出租佛山就明确提出一旦商改租10年内不得转让?#20445;?#21335;京也提出改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租不得分割转让?#20445;?#24191;州则称改建后的租赁住房不得销售

资料图南京?#28216;?#19968;处楼盘中新社记者 泱波 摄

资料图南京?#28216;?#19968;处楼盘中新社记者 泱波 摄

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者商改租与此前房企自持物业的相同困难是开发商的资金安全问题相比于买卖市场上的快速回流开发商一旦自持物业用于出租则完全是另一套商?#30340;?#24335;回报周期较长对开发商来讲是极大的压力她预测称假使商改租?#38381;?#33021;成功推行客观上对租赁市场肯定是一个促进开发商和运营商会推出类别更丰富的不同档次的产品但对租房人?#35946;?#35828;未必会是好消息这样一来一二线城市的房租估计会普遍上涨开发商通过提供高?#20998;?#31199;赁房屋以及周边配?#33258;?#20540;服务的方式提高客单价以达到尽可能?#33322;?#36164;金回流压力的目的

金羽也有相?#39057;?#24863;受尽管最近找上门来的万科旗下的项目经理很多但至今没有一个人拍板决定将项目交给泊寓进行长租公寓运营商改租对开发商来说并不是最优选择金羽告诉记者京沪两地在建商办类项目即使受到限购令影响但其前期开发?#24230;?#26159;按正常商办类项目成本进行?#24230;?#30340;若将其改造为长租公寓则意味着还要付出另一部分成本去换取一个并不能有效快速形成稳定现金流的租赁模式这并不是一笔划算的买卖

实际上商改租一直在进行着此前也无城市明令禁止只是最近一段时间相关部门有意识地将部分商办类项目引导至租赁市场据了解绝大多数集中式长租公寓?#25918;?#22343;是自持或寻租商办类项目后将其改造成长租公寓这套模式已经存在了多年开发商和运营商也并未找到获得高收益的办法?#30333;?#36817;一年多以来我国密集地出台推进租赁市场发展的政策归根结底就是在做一个加法和一个减法增加租赁住房的供应量降低选择租房的各种阻力?#38381;?#22823;伟认为商改租只是提高供应量的一个方式而已最近出台的关于使用集体用地建造租赁住房的政策同样是为租赁市场提供增量租购同权的提法则是减法的一?#20013;?#24335;

以北京为例目前租赁市场的规模有一千多亿即便将所有类住宅都轰进租赁市场为其提供增量对供应端的改变也不会立?#22270;?#24433;金羽分析说租赁市场长期以来的问题并不只是供应不足?#20445;?#32780;是收益?#23454;͡保市?#21830;改租只是加大供应还是希望上述几地的有关部门尽快出台商改租的实施细则才有助于开发商制定具体方?#28014;?/p>

商办类项目市场需回归健康

有?#30340;?#20154;士指出商改租所指向的并不仅是住宅市场也意在对此前一段时间混?#20063;?#22570;的商办类项目进行整顿亚豪机构统计数字显示以北京为例2017年初至3·26新政当天北京地区成交商办类项目9933套其中类住宅?#38381;急任?0%而3月27日至8月上旬北京地区商办类项目成交量低于1500?#20303;?/p>

北京的主要产业?#25216;?#20013;在?#24149;?#20869;甚至三环内的中心城区但在五环甚至六环路沿线的一些地区却还密密麻麻地排列着商办类项目著名的北京像素和卡夫卡公寓都位于?#24149;?#22806;由于其周围没有相关的产业环境而几乎被农田包围开发商不得不将其改造为类住宅

郭毅分析说此类现象与上海相似有政府规划地块使用用途失当的问题商办类项目的地块首先应当根据地块本身的区位条件来规划周围没有相关产业的不应规划为商办类项目地块此外既然规划了商办类地块就应当将有关产业转移至地块附近的区域让商办类项目有需求目前的做法是产业并没有转移过来附近?#29992;?#21482;有住宅需求没有商业办公需求开发商不得不顺着市场走改建成类住宅

京沪两地限购令施行后真商办?#27604;?#20195;类住宅?#20445;?#24320;发商疯狂拿地的情况有所收敛金羽对记者说之前开发商以商办类项目的名义拿地是一种讨巧的做法无论是拍得了商办类还是住宅类用地实质上都是为了疯狂拿地疯狂盖住宅京沪两地的新政让商办类项目回归真商办成为一件好事开发商拿地前要想清楚能干还是不能干不能?#21024;?#21035;干万科总经理郁?#20102;?#24471;很清楚当好农民种好地既然是商办类项目就按照商办类项目进行开发否则就别拿这块地

随着一系列对商业地产项目的整?#26410;?#26045;开发商似乎也感到转?#25512;仍?#30473;睫8月上旬北京保利联合金茂绿地首创华润远洋和旭辉等旗下有诸多商办类项目的开发商抱团取暖?#20445;?#25104;立了北京商办联盟北京保利提出构筑房企资产联盟?#20445;?#26080;论租售都将商办类项目进行长线运作

中国房地产业协会和旅游地产专业委?#34987;?#31192;书长蔡云在商办联盟成立仪式上表示商办类项目的存量时代已经到来增量时代一去不?#25285;?#20197;前是卖房子现在是卖服务蔡云说新的市场环境要求房企角色从开发商逐渐转为运营商并考虑新的问题比如怎样将资产证券化如何进行有效的运营和管理产品形态上如何寻求突?#39057;取?/p>

(本文刊发于中国经济周刊2017年第35期)

中国经济周刊记者 银昕 | 北京报道

(中国经济周刊)

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