后地产时代 房企物业赛跑上市

随着南都物业中止A股IPO申请只剩下碧桂园物业在冲刺A股第一家物业公司?#20445;?#20294;是碧桂园物业能否成功登陆还是未知数?#23548;?#19978;自从彩生活于2014年6月30日上市之后分拆物业谋独立上市已经成为大型开发商的标配在行业人士看来对于物业板块独立上市开发商形成?#24425;?#21363;可以成为轻资产运营转?#22836;?#21521;获?#36855;?#20540;服务收益和更高利润率的手段不过除了赛跑上市外开发商们需要想明白另几件事儿如何才能获得?#26102;?#24066;场更高?#20048;?#22914;何在激烈竞争中脱颖而出又将如何更好地?#22836;?#29289;业板块的融资价值

为了更高的?#20048;?/STRONG>

随着南都物业的IPO中止A股物业第一股之争的天枰似乎倾向了碧桂园物业但上市时间仍然是个未知数据中国指数研究院报告显示截至2017年8月31日内地已有5家物业企业登陆香港主板52家挂牌新三板还有至少3家计划冲刺A股5家准备登陆香港主板10余家在排队等待新三板审查

对于挂牌新三板物业公司数量激增的现象易居中国地产研究院研究总监?#26174;?#36827;表示新三板准入条件相对宽松无具体营运指标限制且物业公司大多本身规模不大但被认为是富有创意与活力的行业容易在新三板上脱颖而出

?#38405;?#37117;物业和碧桂园物业先后申报主板开始物业公司在A股市场又能否获得认可关注度陡增这背后是物业公司概念热度逐渐褪去的现实以率先在港交所上市的彩生活为例2014年6月30日上市?#30887;e?#24425;生活的股价为4.31港元/股在上市近一年时飙升至11.46港元/股而如今又回归到了4.5港元/股左?#19994;?#27700;平彩生活上市3天后市值达到55.6亿港元超过了母公司花样年的52.4亿港元这也让市场为之一振不过如今彩生活总市值为47.8亿港元已低于花样年63.96亿港元的总市值

对此第一太平戴维斯副董事长张子涛表示当前香港?#26102;?#24066;场中的物业管理公司比A股多相对来说概念已经没?#24515;?#20040;新当投资者对概念失去兴趣后就会保持比较理性的态度

?#23548;?#19978;如同万达商业富力恒大等公司谋求回归A股一样在港股市场难获得高市盈率和融资率时企业自然将目标转向A股市场张子涛进而表示虽然A股市场上尚未有物业公司成功登陆的案例但是?#20048;?#20250;比港交所高很多这也诱惑着诸多龙头房企在分拆物业板块上市时选择迎?#35759;?#19978;

提前掌握话语权

有统计数据显示到2020年国内住宅物业面积将达到300亿平方米社区服务消费将超万亿元不过截至2016年末全国物业管理面积为185.1亿平方米这也为物业服务公司的未来发展带来了空间

值得一提的是万科保利碧桂园等大型房企加入物业服务市场一方面加剧了行业竞争另一方面也促进了市场规模的爆发式增长而当这些房地产企业纷纷从自己的小区走出来在物业服务的市场上进行肉搏时谁才能胜出成为企业更需要研究的问题

?#25353;放?#30475;对于大型开发商来说谁的都不差互相之间差距不大这时就要考虑如何做差异化的竞争了一位不愿具名的物业公司高管对北京商报记者如是称

以万科为例该公司此前透露的一组数字显示在楼龄超过十年的15万套房产中万科物业服务的社区二手房价格90%以上高于周边房源在万科看来这是?#20174;?#19975;科物业的?#25918;?#20248;势因此万科认为物业板块市场化的路上万?#39057;?#21150;法是绕开存在直接竞争关系的在售楼盘多接收现有已销售完毕的成熟社区这是万?#39057;?#24046;异化思路

而对于另一部分物业企业来说上市是树立?#25918;ƣ?#20174;而争取市场话语权的手段之一碧桂园物业公司总经理李长江曾对外透露截至2017年7月碧桂园物业的签约管理面积已超2.1亿平方米未来三年内计划将服务面积扩大到5亿平方米五年内争取能达到10亿平方?#20303;?#32780;上市便是碧桂园物业发展路上的重要一环

上述不愿具名的物业公司高管进而表示受互联网+风潮和供给侧?#27597;?#30340;影响,物业行业正进入一个激烈变革震荡的时代物业费水?#25945;?#21319;但物业成本也在提升但是反观物业管理现状多数物业公司鱼龙混杂竞争激烈?#23548;?#19978;是处于行业洗牌期未来行业集中度将越来越高因此在他看来谁先进入谁进入得更深入未来就会掌握更多的话语权

上市外的融资手段

上市对于物业公司而言一方面意味着?#25918;频?#26641;立和知晓度的提升另一方面则是获取融资渠道的手段据介绍物业公司属于轻资产劳动密集型企业资产规模小盈利水平低而且缺乏可供抵押的资产?#23548;?#19978;较难获得传?#36710;?#38134;行融资因此上市成为开发商们普遍选择的融资渠道

不过物业合同通常期限较长现金流稳定这也为物业的资产化提供了可能富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 董事长李思廉曾介绍仅富力地产物业管理费的吞吐量就达到了10亿元这也给物业管理业务的证券化提供了可能很多公司都在尝试以多种手段?#22836;?#29289;业的融资价值

据悉2015年7月世茂地产推出首单物业费资产证券化(物业费ABS)据悉该产品由博时?#26102;?#31649;理基础资产就是世茂集团的物业费收入此后很多开发商开始?#36816;?#20363;如雅居乐于2016年抵押了旗下若干物业未来五年的应收款项权力发布了雅居乐物业服务债权资产支持专项计划扣除发行成本及雅居乐附属公司所购买的次级债券后专项计划所得款项净额约9.74亿元据了解此类融资手段的特点是发行期限长?#35805;?#21457;行期限在5-10年高于物业公司传统融资期限此外融资金额高?#32469;?#26159;高于物业公司自身的资产规模

另有业内人士提醒称房地产物业板块正在扎?#38597;?#38431;上市港股?#20048;?#20559;低A股排队时间长因此通过多种证券化的手段来为物业板块融资也是开发商们可以探究的方向有了资金下一步的规模扩张增值服务的开发才能提速

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